Lokale codes kunnen ingewikkeld zijn, en het overtreden ervan kostbaar. Dit zijn enkele manieren waarop huiseigenaren bestemmingsplannen kunnen voorkomen.
In de kleine gemeenschap van Quincy, Massachusetts, bevat de handleiding voor bestemmingsplannen bijna 80 pagina’s met een enkele regelafstand en bevat meer dan 200 afzonderlijke regels. Dat is niet ongebruikelijk: in zowat elke stad vullen bestemmingsplannen een boekdeel dat zo dik is als het lokale telefoonboek. Anderen hebben te maken met brede regelgeving voor landgebruik die residentiële, industriële of commerciële zones instelt. Anderen beperken de hoeveelheid of het type huis dat op een bepaald perceel mag worden gebouwd. De meeste van deze details zijn miniem, van de steilheid van een oprit tot hoeveel keukens een huis kan hebben.
Er zijn goede redenen voor het grote aantal en de specificiteit van bestemmingsplannen. Een zorgvuldig opgestelde set van regels kan stedelijke wildgroei en overontwikkeling voorkomen. Het kan ook het karakter van een gemeenschap behouden of ervoor zorgen dat historische huizen in hun oorspronkelijke staat overleven. In sommige gevallen zijn bestemmingsplannen bedoeld om nieuwe industrieën, meer winkels en een grotere belastinggrondslag aan te trekken. Nietsvermoedende huiseigenaren kunnen gemakkelijk struikelen door de veelheid aan bestemmingsplannen. John Mixon, auteur Texas Municipal Zoning Law zegt dat meer dan een paar huiseigenaren geschokt zijn door bestemmingsplannen waarvan ze niet wisten dat ze bestonden. “En dat kan vaak een kostbare verrassing zijn.”
De Regels Overtreden Is Duur
Claire Edwards ontdekte hoe kostbaar bestemmingsplanschendingen kunnen worden toen ze vorig jaar een huisje uit 1920 in Colleyville, Texas renoveerde. Het huis met twee slaapkamers was een absoluut koopje. Edwards investeerde nog een dollar in verbeteringen, waaronder de reparatie van de veranda en het bijwerken van de keuken. Ze was ook van plan om de kamers die ze zou gebruiken als haar hoofdkantoor voor haar boekhoudbedrijf, te verbouwen. Maar net toen ze op het punt stond reclame voor haar diensten te maken, ontdekte ze dat lokale bestemmingsplannen de vierkante meters beperkten die ze aan haar bedrijf kon besteden en haar verboden administratief personeel in dienst te nemen. Als gevolg hiervan heeft Edwards haar thuiskantoor teruggebracht tot een kleine ruimte die ze gebruikt voor vergaderingen met klanten en werd ze gedwongen een tweede kantoor te huren voor haar assistenten, voor een bedrag van een maand – om nog maar te zwijgen van de uitgaven die ze uitgaf om het uit te rusten met telefoons , faxen, en computers. “Dit ging van heel veel naar een financiële nachtmerrie”, zegt ze.
Vaker komen huiseigenaren in strijd met bestemmingsplannen wanneer ze proberen het uiterlijk van hun huis of de manier waarop ze het onroerend goed gebruiken te veranderen. Soms is de illegale wijziging onbedoeld, zoals wanneer een huiseigenaar een te hoog hek plaatst. In San Mateo, Californië bijvoorbeeld, mogen hekken aan de straatkant niet meer dan 0,9 m hoog zijn. Andere keren kunnen mensen proberen minder zichtbare zoneringsovertredingen te verbergen, zoals het toevoegen van een appartement in de kelder, door niet de benodigde bouwvergunningen te verkrijgen. Ze kunnen ook een goedgekeurd project wijzigen, zoals het uitbreiden van een aanbouw een paar meter voorbij de terugvallijn of de bouwgrens, en hopen dat de stadsinspecteur het niet merkt. Deze bewegingen zijn riskant omdat lokale zoneringsautoriteiten veel manieren hebben om erachter te komen. Een overtreding kan worden gemeld door een buurman, een beoordelaar kan het vinden tijdens een bezoek dat belastinggegevens bijwerkt, of tijdens routine-inspecties wanneer het huis wordt verkocht. Als er echter een niet-toegestane verbetering wordt ontdekt, kan deze worden gesloopt en kan elke dag een boete worden opgelegd totdat het werk is voltooid. En let op: ook als een vorige eigenaar de wijziging heeft aangebracht, draagt u de gevolgen als deze wordt ontdekt nadat u de woning heeft gekocht. Professor aan de University of Denver College of Law, Edward Ziegler, zegt: “Als je de kosten van de verbetering die je verliest, de sloopkosten en de boetes bij elkaar optelt, kun je gemakkelijk vele duizenden dollars verliezen.” En let op: ook als een vorige eigenaar de wijziging heeft aangebracht, draagt u de gevolgen als deze wordt ontdekt nadat u de woning heeft gekocht. Professor aan de University of Denver College of Law, Edward Ziegler, zegt: “Als je de kosten van de verbetering die je verliest, de sloopkosten en de boetes bij elkaar optelt, kun je gemakkelijk vele duizenden dollars verliezen.” En let op: ook als een vorige eigenaar de wijziging heeft aangebracht, draagt u de gevolgen als deze wordt ontdekt nadat u de woning heeft gekocht. Professor aan de University of Denver College of Law, Edward Ziegler, zegt: “Als je de kosten van de verbetering die je verliest, de sloopkosten en de boetes bij elkaar optelt, kun je gemakkelijk vele duizenden dollars verliezen.”
Zoneverschillen
De enige legale manier voor huiseigenaren om een renovatie uit te voeren die in strijd is met bestemmingsplannen, is om een afwijking of ontheffing van de regels te krijgen. De meest gebruikelijke manier waarop huiseigenaren een afwijking of ontheffing van de regels kunnen aanvragen, is door een aanvraag in te dienen bij hun lokale bestemmingsplan. Hierdoor kunnen zij een hoorzitting houden. Ook zullen omwonenden op de hoogte moeten worden gebracht en uitgenodigd om hun visie op de renovatie schriftelijk of in een openbare vergadering kenbaar te maken. Hoewel huiseigenaren in de meeste gevallen de taak meestal zonder de hulp van een architect of aannemer kunnen uitvoeren, moeten ze bereid zijn om eventuele bezwaren tegen het project aan te pakken. Er zijn veel redenen om bezwaar te maken. Veel voorkomende klachten zijn dat het toekennen van de variantie het karakter van de buurt zal veranderen, een negatief effect zal hebben op de waarde van onroerend goed of een bedreiging vormt voor de veiligheid van lokale kinderen.
Zelfs als een project onschuldig lijkt – bijvoorbeeld het verbreden van een oprit met een paar voet, of het veranderen van het oppervlak van de oprit van asfalt in grind – zijn uitzonderingen niet gemakkelijk. “Tenzij de eigenaar een ontberingen kan bewijzen die hem of haar ervan weerhoudt om te voldoen aan de bestemmingsplannen, is een afwijking zeker verre van zeker”, zegt Walter White, de handhavingsfunctionaris van Quincy. De meeste bestemmingsplannen zullen er alleen een toekennen als de huiseigenaar kan aantonen dat het niet kunnen maken van de wijziging aanzienlijke persoonlijke of financiële problemen zou veroorzaken. Als iemand bijvoorbeeld een kavel koopt met de bedoeling er een huis op te bouwen, en kort daarna de stad de eisen aan de gevel verandert op een manier die het project een paar meter in strijd maakt, zou het bestemmingsplan waarschijnlijk een afwijking toekennen.
Wanneer Zonecodes Onverwacht Veranderen
Ook als huiseigenaren zich aan alle bestemmingsplannen houden, is het mogelijk dat zij worden beïnvloed door wijzigingen in de gemeente- of wijkregelgeving. Linda Morris verhuisde drie jaar geleden naar The Colony in Texas om dicht bij haar schoonzoon en dochter te zijn. Ze kocht een nieuw huis in een bosrijke omgeving. De makelaar vertelde haar dat de stad van plan was om van het omliggende terrein een park te maken. Zelfs als dat niet zou gebeuren, was het traktaat bestemd voor zakelijk gebruik, dus Morris dacht in het slechtste geval dat ze misschien een klein winkelcentrum of een professioneel complex voor een buurvrouw zou hebben.
Ze kwam wel terecht bij een buurvrouw, maar niet degene die ze wenste. De Kolonieraad keurde afgelopen december een bestemmingsplanwijziging voor Morris’ straat goed, waardoor een ontwikkelaar 15 gebouwen voor lichte industriële productie of magazijngebruik toestaat. Binnenkort zullen de wegen drukker zijn, de buurt luidruchtiger, en, wat nog erger is, zegt Morris, “de waarde van mijn huis zal dalen. Dit huis moest mijn pensioenvoertuig worden.”
Er is geen manier om uw huis te beschermen tegen bestemmingsplanwijzigingen. Er zijn echter enkele plaatsen die potentiële kopers kunnen controleren om te zien of ze aanwijzingen kunnen vinden over de toekomstige richting. Ten eerste moeten huiseigenaren de bestemmingsregels controleren van het onroerend goed dat ze overwegen. Vervolgens moeten huiseigenaren kijken naar de geldende verordeningen. Een perceel grond dat wordt gebruikt voor de paardenhouderij betekent niet dat er legaal een winkelcentrum op mag worden gehuisvest. Daarnaast dienen huizenkopers het integrale plan van de gemeente te lezen, indien aanwezig. Het kan erop wijzen dat de stad uiteindelijk van plan is om woningen met een hoge dichtheid en een laag inkomen goed te keuren in een gebied dat momenteel een agrarische bestemming heeft, of om de rand van een wijk te veranderen in een gebied met gemengd industrieel en winkelgebruik. ‘Het overgrote deel van de tijd, de stad’
Als huiseigenaren na het nemen van deze voorzorgsmaatregelen nog steeds ontdekken dat een onverwachte wijziging van het bestemmingsplan hen geld of hoofdpijn kost, kunnen ze nog één ding doen: “Zoek zoveel mogelijk mensen bij elkaar en schreeuw zo hard als je kunt”, zegt David Callies, professor aan de Richardson School of Law van de Universiteit van Hawaï. Zelfs als de herbestemming niet kan worden gestopt, kunnen concessies worden gewonnen. De buurtgroep van Morris wist de ontwikkelaar te overtuigen om 76,2 m bos tussen woningen en pakhuizen te laten staan. Het beloofde ook een stand of bomen die langs een kreek lopen niet te storen. Hij beloofde ook bomen en heggen te planten om de toegangswegen van het industriecomplex te beschermen.
Als er één terugkerend thema is in alle ruimtelijke ordeningskwesties, dan is het wel dat voorbereid zijn – de meest effectieve strategie is om het comfort en de waarde van een eigendom te behouden. Onwetendheid, zeggen experts, is het slechtste excuus om een fout te maken. “Als het op bestemmingsplannen aankomt, hebben huiseigenaren rechten”, zegt Callies, “maar ze moeten positieve actie ondernemen om ze te kennen.”
Waar Moet Je Op Letten Bij Het Kopen Van Een Huis?
Potentiële kopers kunnen elk van deze eenvoudige stappen nemen om zichzelf te beschermen tegen bestemmingsplannen.
Vraag verkopers om een clausule in de verkoopovereenkomst op te nemen die ervoor zorgt dat ze over de vereiste vergunningen beschikken voordat ze verbeteringen aan het onroerend goed aanbrengen. Zij zijn ook verantwoordelijk voor eventuele boetes die uit deze verbeteringen kunnen voortvloeien.
Huur een advocaat in om ervoor te zorgen dat u volledig op de hoogte bent van de wet en alle toegestane gebruiksmogelijkheden van uw eigendom. Het kan duur zijn, maar het zal je helpen om van tevoren te weten of je reptielen mag houden of een appartement boven de garage mag bouwen.
Voer uw eigen zoekopdracht uit. Bij de bouwafdeling en het bestemmingsplan van de stad kunt u eerdere bouwvergunningen en toegestaan gebruik van het onroerend goed onderzoeken. Eén waarschuwing: je kunt niet altijd vertrouwen op wat stadsambtenaren je vertellen. Zelfs als ze onjuiste informatie hebben verstrekt, is het geen verdediging als u in de problemen komt met uw bestemmingscommissie. Zorg ervoor dat u de meest actuele informatie ontvangt – niet alle steden zijn ijverig bezig met het bijwerken van het bestemmingsplan. Er kunnen nieuwe amendementen in een inbox zitten die wachten om te worden ingediend. Er is geen onfeilbare manier om u te beschermen tegen luie griffiers. U dient minimaal de datum op het codeboek en de kaart te controleren. Als ze ouder zijn dan een jaar, neem dan contact op met een lid van de bestemmingsplancommissie voor eventuele herzieningen.
